Материал посвящён рассмотрению кейса экспертизы сметной документации при строительстве административного здания в Новосибирске. В процессе проверки выявлены ошибки, связанные с применением ТЕР-2025 Новосибирской области, расчётом стоимости инженерного оборудования, применением индексов пересчёта и соответствием смет проектным решениям. Кейс демонстрирует важность корректной подготовки сметных расчётов для объектов административного назначения региона.
Нормативная база
- Постановление Правительства РФ № 87 — требования к составу проектной документации для зданий административного назначения;
- Градостроительный кодекс РФ (ст. 49–50) — регламент проведения экспертизы;
- Постановление Правительства РФ № 145 — методика проверки достоверности сметной стоимости;
- МДС 81-33.2004 — нормы расчёта накладных расходов и сметной прибыли;
- СП 48.13330.2022 — организация строительства и требования к проектным решениям;
- СП 60.13330.2020 — нормы проектирования инженерных систем;
- ТЕР-2025 Новосибирской области — территориальные расценки на строительные и инженерные работы.
Этапы проведения экспертизы
| Этап |
Описание |
Источник |
| 1 |
Проверка архитектурных и конструктивных решений административного здания |
ПП № 87, СП 48.13330.2022 |
| 2 |
Анализ инженерных систем и спецификаций оборудования |
СП 60.13330.2020 |
| 3 |
Сверка смет с ТЕР-2025 Новосибирской области |
ТЕР-2025 НСО |
| 4 |
Проверка индексов пересчёта по видам работ |
ПП № 145 |
Региональные особенности кейса
- В Новосибирске административные здания часто включают сложные инженерные системы, стоимость которых существенно влияет на итоговую смету;
- Применяемые ТЕР на инженерные работы должны соответствовать спецификациям оборудования и проектным решениям;
- При расчётах учитываются климатические коэффициенты региона (1,10–1,16), особенно в зимний период;
- Транспортная составляющая доставки инженерного оборудования увеличивает итоговую стоимость, что должно быть отражено в смете;
- Расценки на отделочные работы нередко берутся неверно, что приводит к завышению стоимости.
Расчётный пример
Исходные данные:
Стоимость базисная: 9 000 000 руб.
Индекс инженерных систем: 8,86.
Коэффициент условий производства: 1,10.
Формула:
Итог = Базисная × Индекс × Коэффициент.
Правильный расчёт:
9 000 000 × 8,86 × 1,10 = 87 534 000 руб.
Ошибочный расчёт: применён общестроительный индекс 9,47 вместо инженерного.
Неверный расчёт:
9 000 000 × 9,47 × 1,10 = 93 873 000 руб.
Разница: 6 339 000 руб. — завышение стоимости инженерных работ.
Типичные ошибки
- Применение общестроительных расценок к инженерным системам;
- Несогласованность проектных решений с расчётами смет;
- Ошибки в расчёте стоимости вентиляционного и силового оборудования;
- Неправильное применение индексов пересчёта;
- Неполная проработка демонтажных работ при реконструкции здания.
Рекомендации
- Проверять соответствие расценок ТЕР-2025 проектным решениям и спецификациям оборудования;
- Использовать корректные индексы пересчёта по видам работ;
- Анализировать климатические и технологические особенности региона;
- Проводить предварительную экспертизу смет для исключения ошибок;
- Учитывать стоимость доставки оборудования и материалов в Новосибирскую область.
Вывод
Кейс демонстрирует, что корректная экспертиза сметной документации для административных зданий позволяет выявить существенные ошибки в расчётах инженерных систем, отделочных работ и организационных затрат. Для Новосибирска и Новосибирской области важна точность применения ТЕР-2025 и индексов пересчёта, что обеспечивает достоверность итоговой стоимости проекта.